Как найти партнера по бизнесу
Один из лучших деловых советов, которые я когда-либо получал, — невозможно заключить выгодную сделку с плохим партнером.
За эти годы у меня было много партнеров, и я могу сказать, что это утверждение оказалось верным. Поэтому я решил поделиться своим личным опытом работы как с плохими, так и с хорошими партнерами.
Соловья баснями не кормят.
Первый партнер — бывший дипломированный бухгалтер, который мастерски составляет прогнозы. Его анализ эффективности проектов, связанных с недвижимостью, всегда выглядит безупречно и убедительно.
По правде говоря, когда я познакомился с ним и его партнером по бизнесу, вундеркиндом с Wall Street, и взглянул на фотографии недвижимости, которой они интересовались, и на макеты архитектора, которые отражали вид этих объектов после завершения строительства, сомнений у меня не оставалось. Я стал их деловым партнером.
Я заключаю уже третью сделку с этой парой, но до сегодняшнего дня мы не заработали ни гроша. Каждый квартал цифры выглядят все так же аккуратно и правильно, как и должны выглядеть, когда финансовый отчет готовит дипломированный бухгалтер. Проблема заключается в исполнении. Ни один проект еще не уложился в сроки или в бюджет. Всегда что-то не ладится, и всегда нам что-то мешает — проблемы с защитниками окружающей среды, градостроителями или банками.
Наконец, после нескольких лет постоянных разногласий, его партнер (то самый вундеркинд) вышел из дела. Их проекты, в которые я вложил свои деньги, все еще остаются в силе, но до сегодняшнего дня я ничего на них не заработал.
Взаимодополняющие отношения.
Второй партнер — Кен Макэрлой, писатель и близкий друг. Вместе со своей женой Ким я заработал с ним большую часть своего состояния. Причин тому несколько:
Мы разделяем одну инвестиционную философию.
Мы покупаем и реконструируем недвижимость, после чего она остается в нашей собственности, и мы рефинансируем свой ипотечный кредит. Как правило, мы неохотно продаем свою недвижимость.
Его опыт восполняет пробелы в моих знаниях.
Кен владеет крупнейшей на Юго-Западе компанией по управлению недвижимостью, а его партнер по имени Росс занимается застройкой. Каждый имеет почти двадцатилетний опыт работы в своей области.
Проработав многие годы в качестве менеджера по недвижимости, Кен знает, как оценить стоимость имеющейся собственности. А Росс знает, когда необходимо проводить реконструкцию недвижимости и как это сделать в рамках бюджета.
Мы придерживаемся общей стратегии.
Наша команда вкладывает деньги, реконструирует недвижимость, находит платежеспособных квартиросъемщиков, которые платят нам более высокую арендную плату, проводит переоценку недвижимости, а затем погашает свои долги и направляет чистый капитал в следующий проект. И процесс снова повторяется.
Практически неиссякаемый доход
К примеру, мы вложили около $2.5 млн. в дом на 300 квартир, стоимость которого составляла $9 млн., и позаботились о получении кредита на реконструкцию этой недвижимости. Год спустя, благодаря тому, что мы привлекли платежеспособных квартиросъемщиков и повысили арендную плату, а процент пустующих квартир оказался низким, этот дом был оценен в $14 млн.
После того как дом вырос в цене, мы рефинансировали свой ипотечный кредит, получив новый кредит с более низкой процентной ставкой. В результате нам удалось освободить от налогов $4 млн. Эта сумма освобождается от налогов, потому что это кредит, а не прибыль. Долг обслуживают квартиросъемщики, ежемесячно выплачивая платежи по ипотечному кредиту.
С такой инвестиционной стратегией наша прибыль на инвестиции становится практически неиссякаемой. Мы не вкладываем капитал, но в тоже время ежемесячно получаем приток наличности и остаемся собственниками недвижимости. По мне, это лучше, чем покупать недвижимость, потом ее продавать и платить налог на прирост капитала — или лихорадочно покупать другую недвижимость, чтобы получить право на свободный от налога обмен 1031 (согласно разделу 1031 Кодекса налоговых правил США).
(Свободный от налога обмен 1031 позволяет продавцам в течение определенного времени вложить средства, полученные от продажи недвижимости, в другую недвижимость, и в этом случае такой обмен не облагается налогом на прирост капитала. Этот процесс гораздо сложнее, чем кажется, и поэтому я настоятельно рекомендую воспользоваться услугами агента по обмену. Если вы живете в США, большинство брокеров по недвижимости могут порекомендовать вам какого-нибудь агента по обмену; в остальных странах приняты другие процедуры).
Пустые обещания
Найти отличного партнера, такого как Кен, это все равно, что найти отличного мужа и жену — сколько лягушек нужно перецеловать, прежде чем найдешь принца или принцессу своей мечты. Панацеи тут нет — просто продолжайте искать.
Мой богатый папа часто мне говорил: «Если ты хочешь найти себе хорошего партнера, сам будь хорошим партнером». Нет сомнений, что это справедливо как по отношению к бизнесу, так и по отношению к семейным отношениям. По-моему, лучше всего начать с самого себя, посмотреть на себя в зеркало и спросить, а что ты можешь предложить? Захотелось бы тебе вести бизнес с таким человеком, как ты? Очень важно объективно подходить к своим сильным и слабым сторонам.
Одна из причин, почему Кен, Росс, Ким и я так отлично работаем вместе, заключается в том, что мы любим свое дело. Мы гармонично дополняем друг друга и превосходно справляемся с задачей привлечения средств. Из нас получилась хорошая команда, потому что между нами возникла синергия, а синергия — это деньги.
Выход из положения.
Мой самый надежный партнер — это моя жена, с которой я прожил уже почти 21 год. Когда я познакомился с Ким, товарищество, в которое я входил, обанкротилось, и я был по уши в долгах. Не взирая ни на что, на нашем первом свидании я задал ей вопрос: «Ты хочешь быть богатой?» Очень трудно разбогатеть, если твой партнер не разделяет твою цель, и если бы не Ким, я бы никогда бы не стал богатым.
Все вышесказанное подводит меня к следующему выводу: все партнерства должны иметь стратегию отступления. Мой партнер Дональд Трамп убежден, что все брачные пары должны заключать добрачный договор. И действительно, добрачный договор имеет очень важное значение, когда один супруг гораздо богаче другого, но мы с Ким были равны. Вместо этого договора мы владеем своими корпорациями независимо друг от друга.
И все же Дональд прав: лучше всего думать о стратегии отступления до образования партнерства, то есть после того как ты перецеловал не одну лягушку и, наконец, нашел идеального партнера по бизнесу. Но помните: идеальные партнеры иногда превращаются в лягушек, а лягушка принцу не пара.
Просмотров: 1661