С 1 февраля рынок недвижимости пережил еще одну перезагрузку: начали действовать обновленные правила оценивания имущества. Стоит напомнить, что реализацию данных законодательных изменений откладывали фактически дважды.
Сначала перезагрузка недвижимости была перенесена в августе-2013 на 3 месяца. А все по причине нехватки необходимого количества специалистов-оценщиков, которые позволили бы полностью покрыть спрос на рынке недвижимости.
Однако минувшей осенью обновленные правила оценки вновь не вступили в силу в полной мере. Дело в том, что власти приняли решение дать рынку недвижимости некоторое время, так называемый переходной период, чтобы и клиенты, и специалисты смогли безболезненно адаптироваться к нововведениям.
В эти месяцы и продавцы, и нотариусы для осуществления сделок по продаже жилья могли использовать справки по оценке имущества, сделанные до 1 ноября. Кроме того, желающие могли обращаться за проведением оценивания недвижимости также и к тем специалистам, кто прошел необходимую сертификацию в Фонде госимущества.
Как все работает
Начиная с 1 февраля, оценку имущества могут проводить специалисты, которые прошли специальное обучение, тестирование и получили соответствующую сертификацию в ФГИУ. Теперь для того, чтобы провести оценивание своей квартиры, например, для продажи, украинцы должны зайти на сайт Фонда госимущества, в раздел "Субъекты оценочной деятельности", выбрать компанию, которая выполняет необходимый вид оценки (оценивает именно недвижимое имущество, а, скажем, не транспорт или самолеты), позвонить по указанным телефонам и договориться о встрече.
Теперь для того, чтобы провести оценивание своей квартиры, например, для продажи, украинцы должны зайти на сайт Фонда госимущества, в раздел "Субъекты оценочной деятельности", выбрать компанию, которая выполняет необходимый вид оценки (оценивает именно недвижимое имущество, а, скажем, не транспорт или самолеты), позвонить по указанным телефонам и договориться о встрече.
Как отмечают эксперты, сегодня проведением оценки занимаются чуть меньше 500 сертифицированных специалистов по всей Украине, а сама процедура оценивания имущества стоит официально 300 грн., но может оказаться и дороже.
Дабы оценка недвижимости была проведена максимально объективно и соответствовала рыночной стоимости жилья, эксперты советуют подготовить для оценщика максимум информации о продаваемой квартире: месторасположение и состояние дома, инфраструктура, транспортная развязка, ремонт в квартире и многое другое. Если оценщик не будет выезжать по адресу, желательно сделать как можно больше фотографий квартиры, дома и района. Ведь, как ни парадоксально, но при оценке жилья будут иметь значение любые мелочи: к примеру, дом кирпичный или панельный, а рядом находится промзона с пустырем или благоустроенный парк.
Безусловно, владелец жилья должен предоставить специалисту-оценщику весь необходимый пакет документов, подтверждающий право собственности: свидетельство о праве собственности (или договор продажи, дарения или др.), техпаспорт БТИ, паспорт, идентификационный номер и т.д.
После того, как оценщики получают всю необходимую информацию, эти данные загружаются в специально разработанную программу (аналогов несколько) и система выдает результат (на основании похожих вариантов по продаже жилья, в частности, в том же городе/районе). С учетом того, что проведенная оценка недвижимости должна быть одобрена в Киеве и зафиксирована в реестре Фонда госимущества, вся процедура может занять по времени до 10-14 дней, предупреждают эксперты.
Надо добавить, что оценка жилья, осуществляемая для продажи или обмена, является действительной в течение полгода, в самом реестре ФГИУ она хранится год, потом подлежит архивации.
Без проблем не обойтись
Как и любое нововведение, эта система оценивания имущества сейчас проходит обкатку, поэтому не исключены какие-либо шероховатости, которые, в идеале, в будущем должны быть законодательно урегулированы.
"В этой системе удобно то, что можно выбрать любого оценщика, даже не по месту расположения продаваемого жилья. Тем самым можно сэкономить на оценке имущества. Но, с другой стороны, в этом есть риск получения необъективной оценки, потому что лучше, все-таки, чтобы специалист выезжал на место оценивания и видел, что именно продается. Это будет верно даже потому, что сэкономишь и время, и нервы, и деньги. Одна из моих клиенток-продавец квартиры уже столкнулась с ситуацией, когда ей провели оценку недвижимости, и в итоге стоимость квадратного метра оказалась выше реальной стоимости жилья. Пришлось перезаказывать оценку жилья, но при этом снова платить за ее проведение, потому что ранее проведенная услуга уже была осуществлена. Неприятности возникли в итоге с покупателем, так как было потеряно время. К счастью, покупатель согласился подождать, а так бы сделка не осуществилась", - рассказал нам риелтор Андрей.
Между тем, аналитиков рынка беспокоит другой аспект введения правил оценки жилья в жизнь. Речь идет о рисках продления заморозки активности на рынке недвижимости.
"Для рынка недвижимости очень много правил появилось буквально за последние полгода. Все они отражаются на снижении активности по осуществлению сделок на рынке жилья. К примеру, по состоянию на декабрь-2013 по сравнению с июлем, количество сделок упало в 2 раза. Не лучше обстоят дела и в зимний период. При таких раскладах, думаю, в лучшем случае деловая активность на рынке начнет подниматься в середине лета, когда люди очнутся от законодательных шоков. Но все же не надо питать особых иллюзий по восстановлению активности на рынке недвижимости. Цены на квартиры и так на дне, ипотека слишком дорогая, а те, кто раньше инвестировал в недвижимость, теперь будут считать такой инструмент вложения денег невыгодным. Так что кто в итоге выиграет от всего этого – непонятно", - комментирует аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
Зачем все это нужно
Новые правила оценки имущества появились как средство борьбы с минимизацией налогов с доходов при продаже имущества, напоминают эксперты. Иначе говоря, сегодня в рамках Налогового кодекса, налогооблагается тот доход при продаже недвижимости, который указан в виде цены при купле-продаже, но не ниже оценки. Ведь обычно оценочная стоимость является ориентиром, когда начисляются различные платежи, например, в Пенсионный фонд.
Сам же налог по продаже жилья должен оплачиваться исходя из той стоимости, которая выше (или оценка, или цена продажи). Напомним, соответствующий налог уплачивается следующим образом:
- если собственник жилья продает имущество, которым владеет больше трех лет, то ставка налога нулевая;
- если собственник жилья продает имущество, которое находится в его владении менее трех лет, ставка налога составит уже 5%;
- если же собственником жилья является иностранный гражданин, то налог составит 15%.