Украинские застройщики не спешат пересматривать ценники на квартиры после существенного укрепления гривны. Наоборот, потенциальных покупателей готовят к удорожанию жилья.
Девелоперы по закону работают в национальной валюте. Гривневые цены на новые квартиры за последний год почти не изменились. Но за тот же год из-за укрепления национальной валюты доллар потерял в цене целых 13%.
Возникает закономерный вопрос – почему девелоперы не снижают цены, чтобы вернуть покупателя в отделы продаж? К сожалению, не все так просто, говорят участники рынка.
Согласно принятому госбюджету на 2020 год и прогнозу МВФ, крепкой гривна продержится еще недолго. А значит вырастет та часть затрат на строительство, которая привязана к доллару. А валютная составляющая в себестоимости дома весьма существенна.
«После серьезного укрепления гривны, многие люди, кто хранил накопления в долларе, отложили свои покупки, поскольку их сбережения сейчас девальвированы. В то же время в цену квадратного метра зачастую заложен долларовый эквивалент, который в зависимости от класса объекта составляет 10-30% и этот момент обязательно нужно учитывать в случае повышения курса доллара», — отметил в беседе с UBR.ua гендиректор компании UTG Residence Роман Савченко.
Не верят в крепкую гривну
Застройщики заложили в гривневую стоимость квартир курс 27-28 грн./$, но неожиданно для всех, гривна укрепилась. Застройщики, как и многие другие представители разных бизнес-отраслей, были уверены, что это временное явление. В пользу такого мнения говорит и заложенный в бюджете на следующий год курс в 27 грн.
Даже те строители, которые запускают сейчас новые объекты с привязкой к курсу 25 грн., тоже готовятся к укреплению доллара уже к концу этого года.
«Мы запустили в продажу новые объекты, ориентируясь на курс 25 грн./$. До конца года ожидаем коридор 24,5-25,5 грн./$. На конец 2020 года, по нашим оценкам, курс гривны может просесть до 27 грн./$», — рассказала UBR.ua директор по стратегии и развитию ПБГ «Ковальская» Ольга Пилипенко.
Для удержания ценников были и объективные причины. С начала года стоимость стройматериалов и строительно-монтажных работ увеличилась в среднем на 10-12%:
- Бетон с января до октября вырос в цене в среднем на 10%;
- утеплитель, в зависимости от марки, подорожал от 5 до 7%;
- вырос в цене в пределах 4-6% кирпич;
- Строительно-монтажные работы по итогам первого полугодия выросли на 9% и до конца года подорожание еще на 2-4%.
Общая себестоимость строительства, с учетом существенных задержек с вводом в эксплуатацию объектов (которая сегодня по Киеву составляет от 6 до 9 месяцев), выросла в среднем на 3-7% в зависимости от класса объекта и строительного объема.
Также продолжает расти стоимость земли, прокладки и подключения к сетям, проектные и сопутствующие им работы, зарплата строителям. Строительные специальности сейчас, благодаря «прорубленному окну в Европу», востребованы, как никогда.
Покупатель придерживает доллар
Потенциальные инвесторы ждали совершенно другой картины. После укрепления гривны, многие из них понадеялись на снижение цен и заняли выжидательную позицию. Как показывает практика, люди хранят сбережения именно в валюте. И чем более она стабильна, тем пассивнее ее достают из-под матрасов. Другими словами, при низком курсе доллары сдавать не выгодно.
«Рынок помнит ситуации, когда имея определенную суму в долларе, сегодня можно купить «однушку», а завтра за эти же деньги – двухкомнатную. Потому покупатель не спешил. С учетом некоторой стабилизации гривны, продажи в сентябре несколько проседали по сравнению с осенью прошлых годов», — рассказали UBR.ua в Киевгорстрое.
Также косвенное влияние имели президентские и парламентские выборы. Они спровоцировали отложенный спрос, который в дальнейшем растянулся и на период отпусков.
Лето и сентябрь 2019 года застройщики называют одним из самых провальных периодов на рынке недвижимости за последние годы.
«В текущей ситуации на рынке жилой недвижимости наблюдается не падение спроса, а снижение покупательской активности. Спрос на новое жилье сохраняется на уровне предыдущих лет – у людей есть и потребность, и соответствующие возможности. Но многие в этом году решили отложить покупку до лучших времен, а потому количество сделок на рынке заметно снизилось», — замдиректора «Укрбуд Девелопмент» по продажам Оксана Голобородько.
В октябре ситуация на рынке несколько выровнялась, говорят в Киевгорстрое, продажи вернулись на средний уровень для этого периода. На этом фоне, цены на квартиры осенью могут пойти не вниз, а подняться еще больше.
Цены пошли вверх
Уже в ноябре стоимость реализации некоторых объектов вырастет на 3-5%. Так что о снижении цен пока не может быть и речи. Наоборот, на рынке давно назрела необходимость их повышения, говорят строители. Нынешнее укрепление гривны просто позволило отсрочить этот момент.
«Под завершение сезона и с похолоданием цена вырастает. Не забываем также, что застройщики, если они хотят создать жизнеспособный проект, вкладывают деньги в инфраструктуру, концепцию, развитие локации — это все также сказывается на стоимости квадрата. Нельзя упускать из виду траты на маркетинг, пиар и рекламу - отдельная статья в бюджете, оплату архитекторов, концептологов и всех, кто работает над разработкой жизнеспособного и конкурентного проекта», — говорит эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Цены могут упасть разве что в неблагонадежных объектах, предупреждают эксперты. Уже сейчас в не очень ликвидных и достаточно сомнительных домах, которые могут превратиться в долгострои, наметилась тенденция снижения цен на 2-3%.
«Иногда это снижение преподносят, как повод напомнить о себе, подстроиться под сезон скидок и новогодние праздники. Но суть-то этих скидок в том, что еще в начале года, когда доллар был на отметке 29 грн., практически все застройщики повысили цены. Тогда рост составил в среднем 4-5%», — отметил нам коммерческий директор мини-города Svitlo Park Александр Панфилов.
Прогревают рынок
В целом, с нынешней динамикой рынка, рассчитывать на слишком щедрые предложения в предновогодний период покупателям не приходится. Но могут быть и исключения.
Уже сейчас девелоперы пытаются прогреть рынок для более существенной активизации продаж с помощью дисконтов, скидок, дополнительных акций.
Иногда речь идет о 18-20% скидке при полной оплате или 10% пороге входа в рассрочку (минимальном первом взносе). Пытаются распродать то, что «залежалось», хотя в большинстве своем еще не построилось.
Также некоторые крупные застройщики осенью пересмотрели условия покупки квартир в рассрочку и для крупных жилых комплексов уменьшили порог вхождения в программу с 50% - на 30%. То есть, начать покупку квартиры в рассрочку можно имея на руках только 30% от всей необходимой суммы.
Денис Вергун